中古物件をリノベーションするポイントとは？物件の選び方も解説！

最近では、分譲住宅や注文住宅といった新築ではなく、中古物件を購入してリノベーションをする方が増えています。
リノベーションは住宅の改修だけでなく、住宅性能の向上や価値を高めることができると近年注目を集めています。

ただし、リノベーションをする際のデメリットがあることはもちろん、そもそもリノベーションができない物件があるため注意が必要です。
そこで今回は中古物件＋リノベーションのメリットデメリット、物件の選び方についてお伝えします。

やっぱり新築にしておけばよかった、となることがないよう事前に確認しておきましょう。

• メリット

  

  ・間取りやデザインを自分好みにできる
  建売や既存のマンションの場合、間取りやデザインは決まっているため、基本的に仕様を選ぶことはできません。しかし、リノベーションをすることで、ライフスタイルに合ったオリジナルな内装に仕上げることが可能です。
  
  ・新築住宅よりコストを抑えられる
  中古物件の価格にもよりますが、新築を購入するよりも中古を購入してリノベーションしたほうが20〜30%ほど安く済むことがあります。
  国土交通省の「令和3年度 住宅市場動向調査」によると、分譲住宅で平均4,250万円、中古住宅で平均2,959万円の購入資金がかかっています。つまり約1200万円のリノベーション費用をかけても、仕様を選べない分譲住宅と変わらない価格で、自分好みの間取りやデザインに変更することが可能ということです
  また新築の価格は、築15〜20年ほどで大きく下落しますが、築20年以上の物件を購入することで、市場価値が大きく下降するリスクを避けることができます。
  
  ・好立地の物件に出会える可能性が増える
  「駅が近い」、「生活利便施設が充実している」といった好立地には大抵、既に家やマンションが建っているものです。
  そのため新築のみで探していると、なかなか立地のいい物件に出会えなかったり、そもそもエリアを限定していれば物件自体出てこない可能性もあります。
  中古物件であれば、タイミングによってはかなり好立地の物件に出会えることもあるので、立地を重視している人にはおすすめです。

• デメリット

  

  ・劣化具合がわからない
  中古物件は新築と違い、住宅の基礎の部分が劣化してしまっていることがあります。
  リノベーションでは基礎部分や柱、梁などの構造部分を変えることはできません。そのため劣化具合によっては、腐食の補修や耐震補強などのメンテナンス費用がかかる場合があります。
  構造に不安があれば、専門家にインスペクション(住宅診断)をしてもらうといいでしょう。
  
  ・ローンの金利が高くなる傾向にある
  中古物件のリノベーションにローンを利用しようとすると、住宅ローンは使えてもリノベーションには適用されない可能性があります。住宅ローンに組み込めないときは、平均年2〜5%程と金利の高いリフォームローンを組まなければなりません。
  また返済期間が短く最長でも15年程度のため、毎月の返済額が多くなってしまう点も注意が必要です。
  
  ・共用部分は工事できない
  マンションの場合、共有部分にあたる窓やバルコニーのリノベーションはできません。例え、もう少し彩光の取れる窓にしたいと思っても、窓の変更はできないのです。
  また給水管にも「共有給水管」「専有給水管」があり、「共有給水管」は変更不可です。
  その他にも各マンションで独自のルールを決めた管理規約もあるので、管理組合に問い合わせてみるといいでしょう。

• 物件の選び方

  

  【戸建ての場合】
  ・「木造軸組工法」や「ラーメン構造」の住宅を選ぶ
  一戸建ての住宅に多い「木造軸組工法」であれば、壁を取って間取り変更することが比較的容易です。「RC（鉄筋コンクリート）造」の場合、ラーメン構造なら改変可能です。
  それに対して2×4(ツーバイフォー)工法は、壁で建物を支える構造のため、間取りの変更に制限がでてくる可能性があります。
  
  ・2000年より前に建てられた物件は耐震性などをよく確認する
  1995年の阪神・淡路大震災により多くの木造住宅が倒壊したことを受け、2000年に木造住宅の改正建築基準法を施行されました。
  そのため、2000年6月以降に建築確認申請された物件は、より厳しくなった耐震基準をクリアしていますが、それ以前に建てられたものはその基準をクリアしていない可能性があるということです。リノベーションをしたものの耐震性に不安が残る、ということがないように事前に確認しておきましょう。
  
  
  【マンションの場合】
  ・「ラーメン構造」を選ぶ
  マンションの構造は「RC（鉄筋コンクリート）造」で、主に「ラーメン構造」と「壁式構造」の2種類になります。壁式構造では取り払えない壁が多く、間取り変更に制限がでる可能性もあるため、戸建同様リノベーションにはラーメン構造を選ぶといいでしょう。
  
  ・共用部分の管理が行き届いているか確認する
  前述した通り、共有部分のリノベーションはできません。つまり、共有部分に汚れや破損があっても自分の思い通りに変更はできない、ということです。共有部分は管理組合が管理しているため、どれくらいの頻度でどの程度管理されているか、事前に確認しておくことをおすすめします。
  
  ・新耐震基準で建てられたものを選ぶ
  マンションの場合、建築基準法が改正された1981年（昭和56年）6月以降に建てられたものであれば、新耐震基準が適用されています。旧耐震基準では震度5程度の地震にしか耐えられないとされていますが、新耐震基準では震度6以上の地震が発生しても倒壊しないように基準が定められています。
  ただし、旧耐震基準の物件でも新耐震基準以上の耐震性がある建物も存在するので、不動産やリノベーションに関するプロに相談すると良いでしょう。

• 終わりに

  今回は中古物件＋リノベーションのメリットデメリット、物件の選び方についてお伝えしました。
  
  物件によってどこまでリノベーションが可能かは変わってくるため、気になる物件があればプロに現地を確認してもらうことをおすすめします。
  
  弊社では中古物件のご紹介はもちろん、リノベーション部門があることで、ワンストップサービスでのご提案が可能です。
  
  まずは費用感や購入からリノベーションの流れなどを知りたい、という方も大歓迎です。
  何か気になることがあれば是非店舗にてお話をお聞かせください。