住み替えの落とし穴とは？失敗しない計画の立て方を解説

「ライフスタイルの変化」や「家族が増えて手狭になった」などの理由で、住み替えを考える人も多いのではないでしょうか。しかし、住み替えには、売却、購入、そして引っ越しまでに時間とお金がかかります。

今回のコラムでは、住み替えを行う際に失敗しないための計画の立て方を解説します。また、住み替えで活用できる減税措置についても紹介していますので、ぜひ最後までご覧ください。

• 住み替えとは？

  

  《住み替えの主な理由》
  国土交通省の「５年住生活総合調査」によると、「結婚や離婚、単身赴任などを含む世帯からの独立」が全体の13.2%と最も多い理由でした。
  そのほか、転職や転職、子供の誕生や進学などライフイベントを境に住み替えをされる方が多くなっています。
  
  《住み替えにかかる時間・費用の目安》
  住み替えには、売却・購入・引っ越しでそれぞれ時間と費用がかかります。一般的に3ヶ月~1年ほどかかりますが、売却する物件の条件や希望する住み替え先のエリアによっては、さらに時間がかかる場合もあります。
  費用面では、売却時に仲介手数料や住宅ローンの残債精算、売却時に利益が出た場合には譲渡所得税が必要になります。購入時には、物件購入費用以外に仲介手数料や登記費用、住宅ローンの諸費用がかかります。これらを含めると諸費用だけで500万前後かかる場合が一般的です。
  
  《住み替えの手順》
  住み替えには売却から購入を進める「売り先行」と購入から売却を進める「買い先行」の2手順があります。
  
  ・売り先行の場合
  自宅の査定を行い、いくらで売却ができるかの目安をつけてから、購入の資金計画を立てます。その後、不動産会社と媒介契約を結び、売却活動中に新しい住まいを探す流れになります。無事に売却が決まったら、買主様へ自宅を引き渡し、新居の引き渡しまでの間は仮住まいで生活します。
  売り先行でのポイントは、購入物件の引渡しが後になる場合、仮住まいへの引っ越しが必要になることです。
  
  ・買い先行の場合
  売り先行と同様に、自宅の査定を行い、売却価格の目安を把握した上で購入の資金計画を立てます。次に、物件探しの進捗状況を見ながら売却活動の準備を進めます。そして、売却活動中に購入物件の絞り込みおよび契約を行い、自宅の売却が決まり次第、新居へ引っ越す流れになります。
  買い先行でのポイントは、売却がスムーズに進まない場合や引渡し時期が合わない場合、ダブルローンが必要になることです。
  
  

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  住み替えするには売却と購入どっちが先？？

• 資金計画の立て方

  〇住み替えローン
  自宅を売却してもローンを完済できない「オーバーローン」が発生した場合に利用できるのが、住み替えローンです。
  住み替えローンとは、新居購入のための住宅ローンに加えて、返済しきれなかったオーバーローンを完済するための資金もまとめて借りられるローンのことです。
  ただし、審査は厳しい場合が多く、金利も通常の住宅ローンより高めに設定されるケースが多いため注意しましょう。
  
  〇つなぎ融資
  新しい住宅を購入するための資金が必要だが、現在の自宅の売却代金がまだ手元に入っていない場合に、一時的に借りるローンのことです。
  売り先行の場合は、先に自宅を売却して資金を確保してから新居を購入するため、基本的に不要です。しかし、買い先行の場合は、売却前に購入資金が必要になるため、資金が不足する際に必要になることがあります。
  しかし、住宅ローンよりも金利が高く設定されることや短期間の融資が前提であることに注意が必要です。
  
  〇ダブルローン
  ダブルローンとは、現在の自宅の住宅ローンが残っている状態で、新しい住宅のローンを組むことです。
  買い先行で新居を購入し、自宅の売却が完了するまでの間や、売却が長引いて住宅ローンの残債があるまま新居を購入する場合に必要になることがあります。
  しかし、2つの住宅ローンを同時に支払う必要があるため、月々の返済負担が大きくなったり、条件が厳しく審査が通りにくい場合があるため注意が必要です。

• 住み替えのリスク

  

  予算オーバーになった

  予算を超えて購入してしまうと、お子様の教育資金や老後の資金など、将来必要な支出計画を見直さなければならなくなる可能性があります。生活費や貯金計画にも影響を及ぼしかねないため、無理のない計画を立てることが重要です。

  
  
  

  スケジュール通りにならなかった

  特に買い先行の場合、物件を購入した後に売却がスムーズに進まないことがあります。その場合、ダブルローンが必要になる可能性があるため、注意が必要です。売却と購入のタイミングをしっかりと見極め、売却が遅れるリスクを軽減するために、売却前に十分な準備をしておくことも重要です。

  
  
  

  住み替え先の物件に不満がある

  新しい住まいに引っ越した後に、思っていたよりも生活動線が不便だったり、予想以上に広さが足りなかったりすることがあります。引っ越し前に十分に現地を確認をし、自分の希望する条件と大きな差がないかよく確認しましょう。

• 住み替えで活用できる減税措置

  

  3000万円特別控除

  譲渡所得のうち3,000万円までは税金がかからないという特例です。
  例を利用した場合の税額の計算式は下記のとおりです。

  
  

  (譲渡所得-3,000万円)×税率＝税額

  
  

  前年または前々年に同じ控除を受けている場合は利用できず、住宅ローン控除との併用も出来ないためどちらが減税効果が大きいかシミュレーションすると良いでしょう。

  
  
  

  買い替え特例

  通常、売却をして利益が出た場合は譲渡所得税がかかりますが、この特例を利用することで売却益にかかる税金を将来の売却時まで繰り延べすることができます。ただし、特例の適用には下記条件があります。

  
  

  ・売却価格が１億円以下であること
  ・売却した物件が自身の居住用財産であること
  ・売却した年の前年または前々年に、3年以上住んでいたこと
  ・売却した年の前年から翌年までに新居を購入すること
  ・新居の延床面積が50㎡以上であること
  ・新居の価格が売却した自宅の価格以上であること

  
  

  ただし、買い替え特例を適用した場合は「3,000万円の特別控除」や「住宅ローン控除」との併用はできないため注意が必要です。

  
  
  

  譲渡損失が出た場合の特例

  売却して住宅ローン残高より金額が低くなった場合に税負担を軽減できる特例です。この特例は下記条件に当てはまった際に適用されます。

  
  ①不動産売却による譲渡損失発生
  

  譲渡損失をその年の所得から控除することができるとともに、譲渡損失を最大3年間翌年以降に繰り越すことができる場合があります。

  
  ②住居売却により譲渡損失発生
  

  住居用の不動産を売却した際に譲渡損失が出た場合、この損失を翌年以降の所得に繰り越して、税金を軽減できる場合があります。

  
  
  

  まとめ

  
  

  住み替えには、売却や購入に加え、引っ越し費用もかかります。住み替えを進める際には、まず無理のない資金計画を立てることが重要です。特に「売却が先か？購入が先か？」で資金計画が変わるため、事前にしっかりとシミュレーションを行うことが大切です。
  
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