建物の解体時に注意するポイント！

投稿日:2020年10月17日

家の売却時において、「中古戸建として売りに出すか、解体し土地として売りに出すか迷っている」とお問合せをいただくことがございます。

古い家が建っている土地を売却する際、その家を解体して更地に売りに出す方法と、解体せずに古屋付土地として売却する方法が考えられます。

それでは解体して更地として売るか、解体せずに古屋付土地として売りに出すかどちらが良いのでしょうか。

解体する際に気を付けなければいけない点やその相場について簡潔に解説いたします。

売却時に解体するメリット、デメリット

まずは、建物を解体して更地で売りに出す場合と、古屋付土地として売りに出す場合のメリットデメリットを簡単に解説いたします。

【解体して更地にした売却】
■メリット
・古屋付き土地に比べて買い手がつきやすい
買い手側は建物がない状態で購入できるため、購入後すぐに建設が可能となり施工期間の短縮が可能です。
また建物を解体する費用も不要のため追加費用がかからないため、買い手側に好まれます。
■デメリット
・解体費用がかかる
・古屋付土地に比べ固定資産税が高い

【古屋付土地として売却】
■メリット
・建物に価値があるケースがある
・再建築が難しいエリアでも居住用として買い手がつくことも
・解体費用が掛からない
・固定資産税が安くなる
■デメリット
・契約不適合責任に問われることもある
・更地に比べ買い手がつきにくい傾向にある

それでは建物を解体して更地として売却した方が良いケースにはどのようなケースがあるのでしょうか。

【ケース１：建物が古すぎる】
ひどく老朽化が進んだ建物は解体して更地にしてしまった方が高く売却できるケースもあります。
リノベーションの流行により、古い建物の需要も一定数ありますが、耐久性や安全性に不安を抱かせるような印象の物件は解体してしまった方が良いかもしれません。
【ケース２：耐震性が低い】
中古戸建の買い手にとって耐震性は非常に需要な条件の一つです。耐震性が基準を満たしていない場合、倒壊しないかという不安もありますが、住宅ローン減税を受けられないということも買い手にとってマイナスポイントになってしまいます。
解体費用の相場について

家の解体費用の相場としては約100万円~300万円ほどになります。
ただし、家の構造や立地条件、解体業者によっても金額の変動があるので注意が必要です。

■構造
目安として以下の金額が挙げられます。
木造　：坪4~5万円ほど
鉄骨造：坪6~7万円ほど
RC造：坪7~8万円ほど

柔らかい構造でできている木造の建物は比較的安く、反対にRC造のように強剛な建物は高くなります。
また地下室がある場合は、特殊な重機が必要なためさらに費用が重なります。

■立地条件
敷地までの道幅が狭いと重機が通れないため、手作業で進めなければなりません。
また隣地の建物が近接している場合は、工事の際に粉塵などで傷がつかないよう細かい作業が必要となります。
そのような際に、工事期間が長くなったり、人件費が余分にかかる可能性があります。

■建物躯体以外の撤去費用
建物以外にも外構や浄化槽、樹木などの撤去費用が掛かる場合もあります。

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補助金とローン申請

家の解体時にかかる費用を補助する制度があります。

■補助金
1年以上住んでいない家については、自治体によって解体費用の補助金が支給されるケースがあります。
空き家は放火や不法投棄により事件や事故が起きたり、不衛生な状態から街の景観が損なわれます。
そのため空き家が増えつつある現代において、解体を促進させるために補助金制度を設けている自治体が多いです。

ただし補助金が支給される条件も様々で、1年以上住まれていない家であっても、まだ十分に住めると判断がされたり、住民税を滞納していたりすると補助金が支給されない場合もあります。
また各自治体の予算に限りがあるため、支給額の上限も異なります。

■ローン
売却を前提とした家の解体費においては、フリーローンの利用が可能です。
一般的な住宅ローンでは、建設される住宅を担保として融資を行いますが、解体工事だけとなると担保となるものがないため金融機関独自の審査基準で融資を行います。
そのため、一般的な住宅ローンよりも金利が高く、保証人を立てる必要があるため、利用できる方が限られます。

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まとめ

以上のことから、建物の解体は所有している不動産の状態を加味しながら検討する必要があります。

解体したからといって、すぐに売れるわけではなく、固定資産税を払い続けなければならない可能性があります。
解体してから売りに出すか、建物をそのままに売りに出すかは、一度不動産のプロに相談しましょう。
ハウスボカンでは、売却のお手伝い時に解体費用のお見積りも行っており、どちらが売主様のためになるかアドバイスさせていただいております。ぜひ一度ご相談くださいませ。

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