投稿日:2024年10月04日
売却を検討するとなると「なるべく早く・なるべく高く売りたい」と思う方がほとんどでしょう。
建物は経年によって資産価値が大幅に変わってきます。また、築年数だけでなく売却するタイミングなど不動産を左右する要因はたくさんあります。
しかし、不動産売却には専門知識が絡むので理解するのが難しいという方も多いと思います。
そこで今回のコラムでは具体的な金額である、3000万円で仮に物件を購入していた場合にいくらくらいで売れるのかについて、築年数ごとの違いについてをはじめ、高く売る方法についてもご紹介していきます。
売却を検討している方はぜひ参考にしてください！
■築年数ごとの売却価格の目安
まず、家の売却価格は「建物の価値」と「土地の価値」で決まります。
建物については築年が経過するほど建物の価値は下がってしまいますが、土地については所有期間によって価値の変動はしないと言われています。
そのため地価が上がれば土地の価格も上がり、築5年以内であれば、購入時よりも高い値段で売却できる場合もあります。
3000万円で買った家が築年数によってどのように変化していくのかシミュレーションしていきます。
ここでは土地代を1000万円、建物を2000万円と仮定し、土地の相場は変動しないものとして計算します。
5年以内で売った場合
築1～5年までは一般的に築浅物件と言われます。
築浅物件は築年の古い物件に比べて需要が高く、早い期間で高額に売却できる可能性が高いです。
しかし、木造住宅は耐用年数が短いため、築1年の差で価値が大幅に下落します
国土交通省が公表した【中古住宅、リフォーム市場の現状】によると、建物の価格は5年で20％～30％程度減額するとされています。
築5年の家の価格はおおよそ下記の計算式で算出できます。
建物：2000万円×70％～80％＝1400万円～1600万円
土地：1000万円
＝2400万円～2600万円が目安
10年以内で売った場合
築10年は、建物の価値がまだ半分程度は残った状態で売りに出すことが可能です。
そのため、ローンの残債よりも高く売れるアンダーローンを目指すことができます。
築10年の家の価格はおおよそ下記の計算式で算出できます。
建物：2000万円×40％～50％＝800万円～1000万円
土地：1000万円
＝1800万円～2000万円が目安
20年以内で売った場合
木造住宅の資産価値は、法定耐用年数の22年を超えると建物の劣化が進み、修繕などが必要になり、ほぼなくなってしまいます。
築20年の戸建だと価値は新築時の約15％になります。買い手からの需要も築浅物件に比べ低くなってきます。
しかし、必要な修繕や管理をしっかりと行われていたり、立地の良い土地ならば、築20年の戸建住宅でも買主が見つかる可能性が高いです。
築20年の家の価格はおおよそ下記の計算式で算出できます。
建物：2000万円×15％＝300万円
土地：1000万円
＝1300万円程度が目安
■築年数以外で売却価格を変動させる要因
〇住宅の状態
室内の使用状況が悪く、築年数の割に汚れていたり劣化が進んでいたりするとマイナスになる要因です。
逆に築年の割にメンテナンスやリフォームがされて綺麗な状態だとプラスの要因になります。
また「設置されている設備」も売却価格を変動させる要因です。
主に査定時にプラス要因となる設備が以下のものです。
・給湯器（エコキュートなど）
・太陽光パネル（自家発電）
・セキュリティー（オートロックや防犯カメラなど）
〇立地の良さ
ある程度古い物件でも立地が良ければ買い手が見つかる可能性が高いです。
「立地の良さ」を測るときに重視されるのが以下の3つです。自分の家がどれに該当しているのか確認しましょう。
アクセスの良さ | 最寄り駅、バス停までの近さは家の価格に大きな影響を及ぼします。周辺環境がたとえ充実していなくてもアクセスが良好ならそれだけで高価格がつくこともあります。 |
敷地の形状 | 古い物件を購入する人の多くは建物部分を取り壊して新居を建てることを目的としているでしょう。それに伴い、自分の希望の新居が建てられるかは敷地の形状が大きく影響します。 |
接道状況 | 火災時の避難経路確保を目的として、建築基準法の接道義務により、都市計画区域の中に家を建てる際は「幅が4メートル以上の道路に、2メートル以上接していること」が義務づけられています。このルール制定前の物件は途中で修繕の必要はありませんが、ルール制定後にその土地に同じような物件を建てることはできません(再建築不可物件)。接道義務を満たしていない物件は利用者が限られてしまうため、価格も下がってしまいやすいです。 |
メリット
①短時間で売却価格の目安が把握できる
早ければ即日、遅くても3日前後で査定金額を提出する不動産会社が多く、早期売却を希望する方にとっては魅力的なポイントです。
②手間がかからない
パソコンやスマートフォンなどを用い、インターネット環境さえあれば気軽に査定依頼ができます。
③複数の不動産会社へ査定依頼が可能
一括売却査定サービスを用いれば、一つの依頼で複数の不動産会社から査定金額を取得でき、会社ごとの特徴を比較検討して売却を進められます。
デメリット
①査定額の精度が低い
現地の確認をしないため、家の痛み具合やリフォームの有無、日当たり、近隣の生活環境など、その物件独特の特徴が金額に加味されません。
②悪質な不動産会社がある
相場の金額とはかけ離れた金額を提示して媒介契約を獲得しようとする悪質な不動産会社もいます。
メリット
①正確な価格を把握できる
担当者が実際に現地を確認してから査定を行うため、机上査定よりも正確な査定価格となります。
②会社の見極めができる
訪問査定は担当者と実際に対面で会って話を聞くことができるため、担当者の対応などで信頼できる会社なのかを見極めやすいです。
デメリット
①手間がかかる
実際に担当者に現地に来てもらうため、複数の会社を比較するには会社ごとに個別で対応する必要があります。
② 近隣に売却の検討がバレる可能性がある
担当者が物件周辺を確認するため、それを見た近隣の方が売却意向に気づくというリスクもあります。
〇築浅のうちに売る
上記で記載したように家の売却価格は土地の価格と建物の価格を足して計算します。
土地の価格が上がっている場合は建物価格が下がっていても、物件価格自体は上がることもあります。
しかし、土地の価格が下がっているエリアでは、建物の築年数が経過するほど物件価格も下がっていくため、いずれ売却する予定がある場合は、建物が築浅のうちに売却したほうが高く売れる可能性が高くなります。
〇相見積もりを取る
不動産会社によって査定額の算出方法は異なるため、金額にも差が出ます。そのため家の売却において、複数の不動産会社に相見積もりを依頼し、査定金額を比較するのが基本です。１つの不動産会社で提示された査定金額が予想より高かったとしても、その不動産会社にすぐに決めるのではなく、相見積もりを依頼し比較検討することが重要です。
〇リフォームや改装を検討する
家の購入を検討をしている方は、必ず家を見学しにきます。
その際、あまりに気になる傷や汚れなどは、ある程度きれいにしておいた方が購入に繋がりやすくなります。
しかし大掛かりなリフォームとなると売却価格よりもリフォーム価格の方が高くつくこともあるので、常にリフォームをした方が良い、とは言いきれません。コストと効果や実行の難易度に応じて、どうするのかを決める必要があります。
〇不動産市場の動向を把握する
不動産の売却で最も大切なのは現在の市場相場を正確に把握しておくことです。
相場を知っているだけで、不動産業者の査定価格や買い手からの不当な価格交渉などの安易な受け入れを避けることができます。
まずは上記で記載した三井のリハウスとレインズマーケットインフォーメーションで相場を確認しましょう。
〇売却理由の伝え方を工夫する
家を売る理由によっては、不動産売却の際に不利にはたらく可能性があります。離婚や金銭面の問題、近隣トラブル、住宅の欠陥などのネガティブな理由での売却とポジティブな理由の売却では、売り方のポイントが異なります。
ネガティブな売却理由であっても、値下げ対応やネガティブな理由以上の物件の魅力を伝えるとスムーズに売却できる可能性は十分にあります。
◯家を売るタイミングを見極める
家を安く売ってしまわないためには、売却のタイミングを見極めることが重要です。
タイミングの判断には、上記で述べたように築年数が大きく関係してきます。
戸建ての需要は築10年を境に急激に落ちるため、築浅であれば築10年以内に売るのがおすすめです。
◯不動産市場の動向を把握する
市場動向については国土交通省が出した「不動産価格指数」で把握することができます。
これを見ると、家の売却価格は2020年から上昇傾向にあります。一方で、2023年以降の不動産売却市場は先行き不透明な状況です。タイミングによって売却価格は大幅に変わってくるので市場動向を把握しておくことが大事です。
◯売却時の手続きと費用について
家を売るときには、手続きの際にも費用がかかります。ここでは、手続きにかかる税金の種類と概要をご紹介します。
印紙税
売買契約書には印紙を貼付する必要があります。売買契約書は売主分と買主分の計2通を作成することが通常ですので、売主と買主がそれぞれ1通ずつ印紙を負担しなければなりません。
登録免許税
登録免許税は、法務局にて行う「所有権移転登記」の際に納める税金（国税）です。
所有権移転登記とは、不動産の売却の際に実施する売主から買主への名義変更の手続きを指します。
登録免許税は法務局での手続きの際に、現金にて納付するタイプの税金です。
仲介手数料
200万円以下の物件 | (売買価格×5%)×消費税10% |
200万円を超え400万円以下の物件 | (売買価格×4%+2万円)×消費税10% |
400万円を超える物件 | (売買価格×3%+6万円)×消費税10% |
今回は、3000万円で買った家はいくらで売れるのかを家の価格を左右する要因や売却方法、高く売れるポイントを通してご紹介しました。
ハウスボカンでは現在売却を検討している方はもちろん、将来的に売却を検討している方、自分の家の価値を知りたい方に向けて売却基本セミナーも随時開催しております。今回のコラムでご紹介してきたことはもちろん、お客様に合わせた売却の進め方を提案させていただいております。
ご興味ある方はお気軽にお問い合わせ下さい。
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