中古住宅の狙い目は築20年前後！購入時のポイントと注意点を解説

投稿日:2024年10月19日

不動産購入

新築住宅の販売価格高騰により市場が縮小の一途を辿る昨今、「中古住宅」への需要が高まっています。特に、保証制度が充実した建築会社で建てられた中古住宅は、「構造体」がしっかりしているため、建築から数年経っていても安心して住み続けることができます。

さて、今回のコラムでは中古住宅を購入する際の気を付けるべきポイントをご紹介していきます。これからお住まい探しをされていく方、既に検討を始めている方もは必見です。

中古戸建は築年数が20年前後が狙い目

中古住宅の狙い目となる築年数とは？
狙い目となる築年数は、ずばり「20年前後」。ではなぜ20年前後なのか解説していきます。

築20年以内なら住宅ローン控除が利用できる
築20年以内の中古住宅では「住宅ローン控除」を適用することができます。年収やローン残価によって控除額は異なるものの、控除されたお金を貯蓄に回して繰り上げ返済をしたり、毎年の固定資産税の納付に当てたりと、非常にありがたい制度です。筆者は自宅を2021年に購入したので住宅ローン控除の対象になっています。控除額と固定資産税がほぼ同じ金額なので、余分な出費が増えず家計が助かっています。

住宅ローン控除とは？
年末時点の「住宅ローン残価の0.7％」が所得税から控除されるという制度です。もしその年の所得税額から控除しきれなかった場合は、翌年度の住民税から控除されます。 2025年12月末日までの入居分に関しては、最大13年間この住宅ローン控除を受けることができます。利用にあたっては下記条件があるので、事前に確認しましょう。
<住宅ローン控除（中古戸建）の対象条件>
■中古住宅の取得日から６カ月以内に居住している
■住宅ローン控除の適用を受ける年分の合計所得が2,000万円以下であること
■住宅の床面積が50平方メートル以上であり、かつ、床面積の２分の１以上が居住用である
■住宅ローンの返済期間が10年以上である
■中古住宅の取得が贈与でないこと

中古住宅の価格は築20年以降に下がり始める
一般的に、木造住宅の資産価値は築20年経つと無くなると言われています。そういった物件は土地の金額のみで販売されている場合もあります。しかし、中には築20年以上経っていても構造体や防水部分に問題が無く、設備もまだまだ使用できる物件もあります。とくに、大手のハウスメーカーで建築された建物なら保証期間内の可能性も高いので安心して住むことができます。築浅だとどうしても金額が高くなりがちなので、築20年前後の物件も視野に入れてみましょう。

築20～25年の中古住宅が狙い目の理由

一戸建ての場合
築20～25年の物件は、新築に比べて価格が下がりやすい傾向がある一方、1981年に導入された新耐震基準や、2000年に導入された現行基準での建築物のため、安心性が高いという特徴があります。構造体を補強する工事などが不要なため、リフォーム費用を抑えやすく、住宅性能も向上しているため快適な住まいを手に入れることができます。

中古マンションの場合
マンションも戸建と同様に築年数が経てば価格が下がっていきます。築10年のマンションの価値は新築時の70％、築20年では50％ほどと言われています。しかし、マンションの場合鉄筋コンクリート造（RC造）であることがほとんどであり、適切なメンテナンスを定期的に行えば100年以上住むことができます。たとえ築年が古くても安心性は高いので、じつは狙い目の物件もあるんです。
中古住宅の選ぶ4つのポイント

①築20年以上の場合、RC造やS造で探してみる
一般的に、「鉄骨」＝「強度が高い」というイメージがあります。しかし、鉄骨の中にも色々な種類があるのでご紹介していきます。
RC造（鉄筋コンクリート造）
主に柱や梁、壁が鉄筋とコンクリートで構成されていて、鉄筋を組んだ型枠にコンクリートを流し込んで固められています。引っ張る力に強い鉄筋と、圧縮に強いコンクリートのお互いを補強し合い強化することで高い強度を生み出しています。法廷耐用年数は47年ですが、適切なメンテナンスを実施すれば耐用年数を超えて住み続けることができます。

Ｓ造（鉄骨造）
柱や梁など骨組みに鉄骨を使用した構造のため粘り強さがあり、軽量でしなやかです。昨今大手のハウスメーカーでも取り入れられることが多く、長い保証期間を実現するのにもつながっています。住宅や小規模店舗などに用いられる「軽量鉄骨」と、マンションや高層ビルなどに用いられる「重量鉄骨」の2種類があります。
ちなみに、筆者の自宅は軽量鉄骨なのですが、購入時に「鉄骨特有の強度があり、安心して住み続けられます！」という営業マンの一声が決め手になりました。

②耐震基準を満たしているかどうか
地震の多い日本では、住宅の耐震基準について厳しい決まりが設けられています。これまでたびたび改正が行われてきましたが、中でも1981年に行われた改正では、より厳格化されました。震度6～7程度の揺れでも倒壊しないことを基準としており、1995年に起こった阪神大震災では新耐震基準で建てられた建物の7割超は軽微・無被害で済んでいます。

③売却理由が明確な物件を選ぶ
離婚や転勤など、売却の理由は人それぞれですが、中には告知事項付の物件もあります。、あた近隣トラブルなどが理由である場合、購入後に自信が問題に悩まされることもあります。中古住宅を購入する時は金額や状態、立地だけでなく、なぜ売却されたのか「売却理由」も把握しましょう。
中古住宅購入の注意点

①修繕履歴を確認する
どのような修繕を過去に実施してきたかを確認しましょう。例えば10年～15年で寿命を迎えると言われている「防水シート」。過去にどれくらいの頻度で交換していたかを確認することで、入居後すぐに交換したほうがいいのか、しばらく大丈夫なのかを判断することができます。修繕の履歴を見ておけば、いつ、どれくらいのメンテナンス費用が必要なのかを想定することができます。

②建物の状態を確認する
資料だけでなく、必ず目視で建物の状態を確認しましょう。特に、5～10年が保証期限の水回り設備や給湯器は見るだけでなく、できれば操作してみることがおすすめです。事前に確認をしておくこが、入居後に発生する費用を削減することにもつながります。

③再建築不可物件かどうか確認する
中古住宅を購入しても、もしかしたら住む人がいなくなったり、家庭の事情などで売りに出すかもしれません。その時に再建築可能な物件なのかも確認しましょう。実は、中古物件を購入後に解体して注文住宅を建てたい方も一定数います。もし購入する物件が再建築不可の場合、買い主の幅が狭まり、売却が難しくなってしまうこともあり得ますので注意しましょう。
<再建築不可物件の例>
・建築基準法の道路と全く接していない
・建築基準法の道路と接しているが、その道路の幅員が4ｍ以下である
・建築基準法の道路と接しているが、接する幅が2ｍ未満である

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まとめ

今回は、中古住宅を購入する際のポイントをご紹介しましたがいかがでしたか？
新築を探される方、中古を探される方、土地から注文住宅を建てられる方、いろいろな方がいらっしゃいます。もし中古物件を探す際には、ここで紹介したポイントを是非参考にしてみてください。

ハウスボカンでは売却にも力を入れているため、多くの中古物件を取り扱っています。「こんな条件の物件あるかな？」や「こういう住宅に住みたいな」など、お住まい探しを検討されている方は是非一度ご来店ください。

もちろん探し初めで希望条件がまだ明確でない方も大歓迎です。一緒に理想の住まいを見つけていきましょう。

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