離婚時に家を財産分与する方法とは？進め方やローンの対応方法について詳しく解説！

投稿日:2024年05月04日

一度は一緒になった夫婦が、様々な理由から別々の道を歩むことになる「離婚」。
その際、よく問題として挙がるのが「財産分与」です。
財産分与とは「婚姻生活中に築きあげた財産を、離婚時にそれぞれの貢献度に応じて分配すること」を意味しますが、不動産を購入していた場合、分与について度々トラブルになります。
今回のコラムでは財産分与の基礎知識をはじめ、進め方や注意点をご紹介していきます。

離婚時に不動産を財産分与する方法

「財産分与」と一口に言っても、さまざまな種類やルールがあります。ここでは、離婚時に不動産を財産分与する際、知っておきたい基礎知識をご紹介いたします。

財産分与の種類

扶養的財産分与	離婚により困窮する配偶者を扶養するための財産分与離婚により配偶者の一方が一時的に経済的に弱い立場に置かれる場合、一定期間生活を補助する目的で支援が行われます。
慰謝料的財産分与	配偶者を傷つけたことに対する「慰謝料」としての意味を含む財産分与慰謝料が現金で払えない場合、自分に分与された財産で支払うことがあります。
清算的財産分与	婚姻中に夫婦で築いた共有財産の精算を目的とした財産分与それぞれの貢献度に応じて公平に分け合いますが、仮に一方の収入が0でも、それを理由に分配割合が減らされることはありません。

■財産分与の方法について

財産分与の方法は主に2つの方法があります。

❶売却して現金を分ける
対象不動産を売却し、その代金を分割する方法があり、売却では仲介（不動産会社に買い主を見つけてもらう方法）と買い取り（不動産会社に直接買い取ってもらう方法）の2つの選択肢があります。

また、アンダーローン（売却金額がローン残金を上回る状態）なら、売却を成立させ現金化させた後に財産分与を行えますが、オーバーローン（ローン残金が売却金額を上回る状態）の場合は売却時にまだ住宅ローンが残っている状態になります。そのため、不足分を預貯金などで返済した上で売却を成立させる必要があります。オーバーローンでは財産として分けるお金が残らないため、財産分与の対象にはなりません。

❷売却せずどちらかが住み続ける
債務者（ローンを支払っている方）は財産分与の清算が終わればそのまま住み続けられますが、債務者ではない方が住み続ける場合、支払いの滞りが続くと競売にかけられる心配があります。
「では、住宅ローンの債務者を変更すればよいのでは？」という疑問も生まれますが、住宅ローンの審査を受け、返済能力を認められなければ名義変更できません。

■財産分与の割合とは？

財産分与は原則「2分の1ルール」が定着しています。もともと財産形成の貢献度により分与の割合を決めていました。しかし、専業主婦（夫）の場合、収入面で貢献度が劣り平等に財産が分与がされない、といった事例が過去にありました。現在では、専業主婦（夫）の家事労働があってこそ資産形成ができると考えられているため、平等に2分の1ずつ財産をもらうことができます。

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不動産の財産分与はどのように進めればいいのか？

不動産を財産分与する際、どのように進めていけばいいのでしょうか。ここでは抑えておきたい4つのポイントをご紹介いたします。

■財産分与をどのようにするのか夫婦で話し合う
まずは、夫婦二人で話し合いましょう。とくに不動産の場合、売却して現金化するのか、一方が住み続けるのか複数の選択肢があります。住宅ローンが残っている場合、どちらが支払うのか、名義を変更するのかと言った問題も発生しています。お互いが納得する方向性を決定した上で、どのように売却を進めていくのかを検討しましょう。

■不動産の名義人を確認する
不動産を売却する場合、名義人しか売却を進めることができませんが、もし共有名義になっている場合は2人の同意が必要になります。また、たとえ単独名義でも「2分の1ルール」があるため、持ち分割合が財産分与に影響することはありません。

■住宅ローンの残債を確認する
固定金利の場合、ローン借入時に返済表や返済予定表を受け取っており、変動金利の場合は半年に一度、金利見直し後の返済表が届きます。金融機関によっては返済額をインターネット上で見ることもできますので、あらかじめ住宅ローンの残高を確認しておきましょう。

■不動産の価値を調べる
不動産の価値を知るための査定依頼は、必ず2～3社に依頼をしましょう。査定額というのはあくまでも「これくらいの金額で売れるだろう」という予想金額であり、場合によっては数百万円の開きが出ることもあります。また、媒介契約を結びたいがために、相場よりも高い金額を出す不動産会社もあるので、必ず複数社に依頼をして査定額を比較しましょう。
ハウスボカンは適正価格での金額提示を基本としています。相場より高い査定額を出しても売却が成立しなければ意味がありません。査定依頼の際には是非ハウスボカンにもお問合せください。
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財産分与をする際の注意点

財産分与では時にトラブルになってしまうこともあります。ここでは回避するために知っておきたいポイントをご説明いたします。

■財産評価の不一致によるトラブル
夫婦で協議して決めた評価額が、市場価格と異なる場合があります。その場合、片方が不公平な取引をしたと感じるかもしれません。評価額の不一致を避けるためにも、信頼できる不動産会社に査定を依頼しましょう。

■マイナス財産も分与の対象になる
住宅ローンが残っている場合、売却してもローンが残ってしまうことがあります。債務が残ってしまう財産も分与の対象になるので注意しましょう。ギャンブルなど、夫婦生活に必要のない債務は個人の遊興費になるため財産分与の対象にはなりません。

■離婚協議書を公正証書化する
たとえば、一方が住み続けて、もう一方は住宅ローンの支払いをする場合、支払いが滞ると競売にかけられ住み続けることができなくなります。離婚協議遺書を公正証書化すれば、裁判など経ずに差し押さえなどの強制執行が可能になります。

■不動産の連帯保証人になっているか確認する
住宅ローンの連帯保証人になっていないか確認しましょう。連帯保証人は直接の債務者ではないですが、返済が滞った場合に代わりに返済する義務を負います。住宅ローンの契約内容を確認し、もし自分が連帯保証人になっていたら金融機関に相談し、連帯保証を外すことを検討しましょう。
最後に

3人に1人が離婚している昨今、離婚による不動産の売却は珍しい話しではなくなってきました。しかし、金額が大きいため慎重に進めていかなければ、どちらかが不公平を感じてしまう結果になってしまいます。

ハウスボカンへでは「適正価格」での売却を基本にしています。相場と照らし合わせ、「これなら早期に売却を成立できる」という金額をご提示することを心掛けています。
もし、「他の不動産会社で媒介契約を結んでいるがなかなか売れない」といった方がいましたら、是非一度弊社にお問合せください。

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