古家付き土地とは？そのまま売却できるの？

古家付きの土地を売却する際、古家付きのまま売却するのか解体して売却するかどっちがいいんだろう…というお悩みの方はいませんか？

どちらにもメリット・デメリットはありますので、それぞれの物件に合った方法で売却を行うことが大切になります。

今回のコラムでは古家付き土地を売却する際のメリット・デメリットや注意点についてお話しています。売却方法で悩まれている方は是非参考にしてください。

• 古家付き土地とは

  

  古家付き土地とは、建物が建っていても土地として販売する物件のことをいいます。中古戸建との明確な違いはなく、売主がどのようにして売りたいのかによって表記が異なります。
  
  木造の建物については一般的に建築してから20年が経てば減価償却によって価値がゼロになると言われています。
  建物の価値がほとんどないような物件は中古戸建としては売りづらいため、古家付き土地として販売する物件も多くなっています。
  
  下記のような場合では、古家付き土地として売却するのが適しています。
  
  ・建物の状態が良い
  最近では古家をリノベーションしたい人も多く、古家の需要が増えています。そのような人にとっては家を安く購入できるため、建物の状態が良ければ更地にするよりも売れやすい可能性があります。
  
  ・再建築が難しい
  再建築不可物件に該当する場合は、更地にしてしまうと新たな家を建てられないので解体せずに販売しましょう。
  
  ・査定額より解体費用のほうが高い
  査定額が解体費用よりも低い場合は、解体してしまうとマイナスになってしまうので一度両方の金額を計算して考えることをお勧めします。

• 古家付き土地を売却するメリット・デメリット

  

  【メリット】
  〇解体費用がかからない
  家の解体費用の相場としては、木造住宅であれば坪4～5万円が一般的です。延床面積が30坪くらいの場合では120万円〜150万円程の費用を要します。家の構造や立地条件、依頼する解体業者によっても金額の変動があるのであくまでも目安となりますが、古家付きのまま販売すると解体費用がかからないため、お得に売却ができる可能性があります。
  
  〇固定資産税が安くなる
  建物が建っていると土地の固定資産税および都市計画税が安く済むメリットがあります。建物があると住宅用地の特例によって課税額が低くなり、税金の支払いが減額されます。この住宅用地の特例は、空家の場合でも適用されます。
  
  課税額は、以下の式で求められます。
  
  ・固定資産税 ＝ 課税標準額×1.4％
  ・都市計画税 ＝ 課税標準額×0.3％
  
  【デメリット】
  〇更地と比べ売れにくい
  購入後にプラスして解体費用がかかるため、更地渡しよりも需要が少なく、なかなか買主が見つからない可能性もあります。古家があると家を建てた時のイメージをしやすい反面、土地の状態が判断しづらいため、埋没物の有無や地盤の固さなど土地の状態が分かりづらいというデメリットもあります。
  
  〇価格が安くなる
  解体費用を見込んで価格設定が行われるので、周辺の土地相場よりも安い価格となる可能性があります。また、解体費用を加味せずに価格設定を行うと買主側から値下げ交渉をされる場合もあります。

• 古家付き土地を売却する場合の注意点

  

  ・価格設定
  デメリットにも挙げましたが、古家があると購入後に解体する時間や費用がかかるため、周辺の土地相場と同じ価格ではなかなか売れない可能性があります。解体を見据えて購入する方も多くなっていますので、解体を考慮した価格設定を行う方が買主は見つかりやすいです。
  
  ・境界線や権利の確認を行う
  古い土地だと隣地との境界が不明確な場合もあります。境界が不明確だと隣接している土地の所有者と所有権の齟齬によりトラブルが発生する可能性もあります。境界線が不明確であれば、まずは測量を行い、境界線を明示できる状態にした上で売却活動を行うようにしましょう。
  
  ・免責事項を確認する
  古家付き土地として販売する場合、契約時に売主と買主の同意があれば古家の契約不適合責任を免責することも可能です。契約不適合責任とは、不備や不良などがあった際に売主が買主に対して負う責任のことをいいます。売主が免責していれば古家付きとして販売しても建物の責任は買主の自己責任となります。
  
  ・売却しづらい
  解体には費用も手間もかかるので、古家付きは更地よりもなかなか買主が見つからない可能性もあります。そのような場合は解体して販売することや不動産会社に買い取ってもらう方法を視野に入れることも１つの手です。

• まとめ

  今回は古家付き土地売却のメリット・デメリット、注意点についてお伝えしました。
  
  古家付きの状態で売却するため、解体費用がかからないというメリットがある一方、土地として販売するよりも売れづらいというデメリットもあります。
  
  古家付きか解体して売却するか、どちらの方法が適しているのかを自分自身で判断するのはなかなか難しいと思います。そのため、まずは不動産会社に相談してみることをお勧めします。
  
  弊社ではCG加工した更地状態の画像を作成して購入希望者へご提案することや、負担の少ない解体工事のご提案も可能です。
  
  まずはお話だけ聞きたいという方も大歓迎です。
  少しでも不安があるという方はお気軽にお問い合わせくださいませ。

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