抵当権抹消とは？抵当権抹消方法を解説

投稿日:2021年11月29日

抵当権とは住宅ローン等で金融機関などがお金を貸す際に、家や土地等の不動産を借金の担保として確保するための権利のことをさします。
また抵当権の登記は、借りていたお金をすべて返しても自動的に消えないため、抹消するのに手続きが必要となります。
さらに所有されている不動産に抵当権が残っていると、その不動産を売却できない、新規の融資を受けることができないなどのリスクが発生する可能性があります。
今回はどのような時に抵当権抹消が必要になるのか、どのように行うのか、抵当権抹消について解説いたします。

抵当権抹消とは

抵当権抹消とは、不動産についている抵当権という担保を抹消する手続きのことを言います。

抵当権の申請は、不動産所有者と抵当権者（銀行などの金融機関）が共同で行う必要があります。
しかし一般的には、銀行などの金融機関からは抵当権抹消登記申請を委任するといった内容の委任状を渡され不動産所有者が自身で申請を行うことになります。
抵当権抹消の期限はありませんが、抹消できるのであれば早めに行うことをお勧めします。
抵当権抹消を行わないとどうなる？抵当権抹消が必要なとき

実際に抵当権抹消が必要なタイミング、抵当権抹消を行わない場合どうなってしまうのか見ていきましょう。

■不動産を売却するとき
不動産を売りに出すこと自体は可能だが、購入者のリスクが大きくなるため、なかなか買い手が見つかりません。
結果売却できない状態となります。抵当権抹消されていれば、売却もスムーズに進めることができます。

■住宅ローンを借り換え等で新しく融資を受けるとき
金利が安くなるなどの理由で、住宅ローンの借り換えを検討される方もいるかと思います。
新たに住宅ローンを借りる場合は、今までの抵当権を抹消しないと借り換えすることができないのです。

■住宅ローンを完済したとき
住宅ローンを完済したら、抵当権抹消することが出来ます。
抵当権抹消を行うために銀行から渡される書類は、有効期限があるものもあります。有効期限を過ぎてしまうと、自身で取得しなければならなくなり取得費用も掛かってしまいます。
さらに、不動産所有者が亡くなったり、銀行が合併などで無くなってしまう可能性もあり、その際は手続きが複雑になります。場合によっては抵当権抹消するために、数十万円もの費用が掛かる場合があるので、住宅ローンを完済したときは、早めに抵当権抹消手続きを行うようにしましょう。
抵当権抹消方法

実際に抵当権抹消する方法を解説いたします。
抵当権抹消を行う方法としては、自身で行う場合と司法書士に依頼する方法があります。
自身でできる場合とできない場合もあるので、注意がい必要です。

【自身で行う場合】
住宅ローンを完済した後の抵当権抹消であれば、手続きを進めることが可能です。

①必要書類を準備する
住宅ローンを完済すると、通常は登録の住所に銀行から下記書類が届きます。
・弁済証書
・登記済証または登記識別情報
・登記事項証明書
・委任状
全て必要な書類になるので、漏れがないかしっかりと確認するようにしましょう。

②抵当権抹消登記申請書を作成する
抵当権抹消登記申請書のテンプレートを取得し、必要事項を記入していきます。
抵当権抹消登記申請書は、法務局にも置いてありますし、ホームページからダウンロードすることが出来ます。

③提出書類をまとめる
提出する書類は、金融機関から送られてくる資料と、自身で作成した抵当権抹消登記申請書になります。
登記申請書は、所有者と抵当権者が共同で作成するものになりますが、抵当権抹消登記の場合は、金融機関から送られてくる委任状を用いて所有者が手続きを行うのが一般的です。

④法務局に抵当権抹消登記の申請を行う
提出書類が揃ったら、管轄の法務局へ申請を行います。
直接窓口で申請することも出来ますし、郵送で申請を行うことも可能です。

⑤登記を完了させる。
これで手続きは完了になりますが、書類を提出後、法務局にて書類の審査が行われます。
審査にかかる日数は1日～10日ほどと言われてます。
登記が完了したら、手数料がかかりますが、登記事項証明書を取得することが出来ます。

自身で申請するのは、少し手間がかかってしまいますが、費用を安く抑えることができます。

【司法書士に依頼する場合】
抵当権の設定された不動産を売却し、その代金で残債を一括返済するなどの場合は自身で抹消手続きを進めることが出来ません。
もちろん自身でできる場合でも司法書士に依頼し抹消登記をしてもらうことは可能です。

①相談予約をする
予約なしで直接相談に出向いても、他の予定があったり、不在の場合もあるので、事前に予約していくことをおすすめします。

②必要書類と印鑑をもって事務所に行く
金融機関から送られてくる4つの書類と印鑑を持っていきましょう。
その他の書類は司法書士の方で準備してもらえます。

③委任契約を締結する
司法書士にお願いすると決まれば、委任契約を締結します。
委任契約を締結したら、委任状に署名・押印をします。この委任状は金融機関から送られてきた書類とは別のものです。

④登記完了書類を受け取る
司法書士に依頼した後は、全ての手続きが完了するのを待つだけです。
登記完了後、登記完了証や、登記事項証明書が送られてくるので、内容を確認し保管しておきましょう。

司法書士に依頼する場合は、報酬料がかかってしまい自身で抹消するより費用が高くかかってしまいますが、時間や手間がかからないことや、法的な問題が生じても解決してもらえるメリットもあります。
まとめ

抵当権抹消について簡単にお伝えしました。

ローンを完済後、抵当権抹消を行わずにいると、不動産の売却ができない、新規ローンが通らないなどのリスクが生じる可能性があります。
抵当権抹消を行うのに期限がある書類もありますので、抹消登記は早めに終わらせるようにしましょう。

しかしローン完済後以外にも抵当権抹消を行わないといけない場面も出てくるかと思います。
そういった場合は、司法書士もしくは不動産のプロにご相談していただくことをお勧めします！

弊社では、抵当権の付いた売却相談も承っております。
これから売却を検討していきたい方。住み替えをご検討の方。今すぐの売却予定はないが、今後のために抵当権を抹消しておきたい方。お客様に寄り添ったご提案を致します。
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