家づくりにおける予算の考え方～住宅ローンに関する知識から物件探しのポイントまでご紹介！～

住まい探しで大切になるのが「予算」と「希望条件」。多くの方がこの2つを事前に決めてから、ネットで物件探しをしたり不動産会社に足を運ばれます。

希望条件は、今の住まいで実現できないことや、立地、周辺環境など比較的思い浮かびやすいかと思います。一方、予算は「頭金」と「住宅ローン」の総額になり、初期費用を多く支払い住宅ローンを少なくすることで毎月の返済額を少なくするか、借入れ額を増やし自己資金を減らすことで貯蓄に回すかなど、どのような分配が適しているのかは各家庭ごとに異なってきます。

では、住まい探しの予算について考えた時、住宅ローンにおいてはどのように決めていけばいいのでしょうか。

今回のコラムでは、住宅ローンの借入額の決め方や種類をご紹介するだけでなく、不動産探しのポイントまでご紹介していきます。「まだ探し初めで何から決めていけばいいのか分からない...」や「住まい探しの、特にお金に関することを知りたい」と言った方は是非ご参考にしてください。

• いくらくらい借りるべき？年収別住宅ローンの借入額

  

  ■住宅ローンの支払い目安と生活費を合わせて考えてみる
  まず、実際にどれくらいに住宅ローンが借りられるのか、上記の表にて年収別にご紹介いたします。
  ※シミュレーションの前提として、金利は1.87％の固定金利（2024年1月現在フラット35参照）、返済期間は35年、ボーナス払いは無しとなります。
  
  一般的に住宅ローンの返済額は年収の20%～25%が目安と言われています。これが30%を超えると日常生活が苦しくなり、支払いが困難になると言われています。多くのハウスメーカーや不動産会社の営業スタッフも住宅ローンの返済率をもとに予算を仮定し物件の紹介をしています。
  
  しかし、住宅ローンの支払い額だけ見ていると危険です。なぜなら、電気代や水道代、ガス代、食費など生きていく上で必要な支出があり、更に交際費やお子様がいる家庭では学費など追加で必要になってくる費用が各家庭で必ず発生するからです。そういった費用を考慮せず住宅ローンを組んでしまうと、支払いが滞ってしまい、せっかく購入した住まいを手放さなければならなくなるかもしれません。住まいを購入する際には年収や毎月の支払額だけでなく、毎月どれくらいの支出があるのかも踏まえて借入額を決定しましょう。

• 住宅ローンってどうやったら利用できるの？

  

  住宅ローンの「事前審査」と「本審査」とは
  住宅ローンの借入れをする際には「事前審査」と「本審査」の2つの審査があり、いずれも通過しないことにはローンを利用することが出来ません。
  では、事前審査と本審査では、金融機関は何を見ているのでしょうか。
  
  ■「事前審査」
  審査を実施するにあたり書類の準備が必要です：
  ・「本人確認書類（運転免許証や健康保険証など）」
  ・「収入に関する書類（前年度の源泉徴収票など）」
  ・「お借入中の償還予定表の写しまたは残高証明書（他の借り入れがある場合）」
  ・「印鑑（事前審査の申込書への押印用）」
  
  そして金融機関は下記の項目を重点的に確認し、借り入れを許可するのかを判断しています。
  
  ・そもそも、住宅ローンを利用できるのか
  年収が高いからと言って住宅ローンが借りられるとは限りません。過去にクレジットカードの支払いが滞ったことがある人や、既に借金をしている人などは融資が下りない可能性もあります。特に自動車のローンなど住宅以外のローンがまだ残っている人は注意が必要で、借入金額が減らされてしまう可能性もあります。そのため、昨年の年収から借り入れできるだろうと信じるのは危険であり、もしかしたら予想もしなかった回答が金融機関から出るかもしれませんので、事前審査は早めにやっておくことをおすすめします。
  
  ・返済能力があるのか
  住宅ローンを利用した人が安定的に支払いを続けることができ、完済することが可能なのかについても金融機関は重視します。そのため年収や定職に就いていることはもちろん、借入時に年齢や持病の有無、健康状態、勤続年数、個人事業主か会社員なのかといった雇用形態や社会における信頼度まで確認し、総合的に判断されます。
  
  ■「本審査」
  本審査では事前審査の書類に加えて、下記書類の準備が必要です：
  ・「住民票（家族全員分記載」
  ・「印鑑証明（実印も必要）」
  ・「購入予定の土地・建物に関する詳しい書類」
  
  主に下記項目を事前審査よりも詳細に返済能力があるのかを調査されます。
  ・完済時年齢
  最終返済時に契約者が何歳になっているかが重視されます。一般的に80歳未満で設定している金融機関が多いです。
  ・勤務に関する情報
  安定して支払い続けることが可能かを判断するため、年収だけでなく、勤務先の事業内容や勤続年数、雇用形態などを確認されます。
  ・返済負担率
  住宅ローンの支払いが困難になるような資金計画になっていないか、年収に対して無理のない返済なのかを判断されます。
  ・家族に関する情報
  本審査では住民票（家族全員分記載）の提出が求められます。家族の中に、住宅ローンの支払いに支障が出る人がいないかなどを確認されます。
  
  ■住宅ローンの審査で注意することは
  ずばり「審査してもらう金融機関を絞ること」です。事前審査の特徴として、1社だけでなく、複数社に審査の申し込みをすることが出来ます。しかし、無暗に何回も審査を受ける人は注意が必要です。実は、事前審査の申し込み履歴は各社閲覧することが出来ます。履歴に事前審査の可否は記載されていないものの、もし大量の事前審査の履歴があれば、「他の銀行で否決だったからうちに来たのかも」と思われてしまうかもしれません。事前審査の上限額は各金融機関ごとに異なりますが、比較をしたい場合は2~3社にとどめておいた方がいいでしょう。
  
  住宅ローンの金利とは
  金利タイプには変動金利と固定金利がありそれぞれで特徴があります。いずれもメリット・デメリットがありますので、熟考した上で選択していきましょう。
  
  

  変動 金利	・借入期間中に金利が変動する ・半年に一度見直しがあるが、5年間変動はない ・見直し後に変動があっても、直前の1.25倍までしか上がらない ・固定金利よりも低い
  固定 金利	・借入期間中の金利が固定される ・将来的な収支計画が立てやすくなる ・安定志向の方におすすめ ・変動金利よりも高い

  
  
  住宅ローンの借り入れ先とは
  住宅ローンの借り入れ先には、国の機構や自治体が行っている「公的ローン」と民間の銀行や信用金庫が行っている「民間住宅ローン」の2種類があります。
  
  ■「公的ローン」
  公的ローンには「財形住宅融資」と「自治体融資」と呼ばれるものがあります。財形住宅融資は貯蓄の残高が50万円以上ある人が活用できる融資であり、融資額は財形貯蓄の残高の10倍以内の額で、且つ4000万円以内とされていることが多いです。また、財形貯蓄自体が企業の従業員の賃金から天引きされるものなので、サラリーマンを対象とした融資になります。
  自治体融資は全国の各自治体が実施している融資になりますが、すべての自治体で行っているわけではありません、また、融資の利用条件も自治体によって異なりますが、多くの場合、一定期間以上の居住や勤務、更に一定の金額以下の収入が条件になっていることがあります。
  
  ■「民間ローン」
  民間ローンは銀行や信用金庫などが扱う住宅ローンのことを指します。公的ローンよりも審査基準は多いものの、商品ごとに特徴があり、融資限度額も高めに設定されていることが多いです。また、民間ローンの中でも「提携ローン」と「非提携ローン」の2種類があります。提携ローンは金融機関と不動産会社や企業などが提携する際に用いられ、窓口では通常扱わない金利優遇を受けられるメリットがあります。しかし、利用できる金融機関が少ないのが難点です。非提携ローンは住宅の購入を検討している方向けの種類になります。住宅の購入だけでなく、増築や借換えなどにも活用することができます。
  
  住宅ローンの返済方法とは
  住宅ローンの返済方法には「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類があります。下記にそれぞれの特徴やメリット・デメリットをまとめましたのでご参照ください。
  
  

  元利 均等返済	・毎月の返済額が一定（元金と利息）になる返済方法 ・将来の収支計画が立てやすい ・最終的な支払金額は元利均等返済よりも多くなる
  元金 均等返済	・一定の元金に利息が上乗せされる ・借入当初の返済金額が多いが、徐々に少なくなっていく ・資産に余裕がある人におすすめ

  
  
  団体信用生命保険について
  住宅ローンを利用する場合は必ず「団体信用生命保険」への加入が義務づけられています。契約者に万が一のことがあった場合、借入額を0にして、残された家族の住居を確保することができる保険です。団体信用生命保険も金融機関ごとに様々な商品があり、金利に上乗せすることでより充実した保険内容に変更することが可能です。また、死亡や高度障害だけでなく、入院や手術による出産も対象になる場合があるので、事前に内容を確認しておくことが大切です。

• いざ物件探し！予算内で住まい探しをするポイント

  

  住宅ローンの種類や予算が決まったらいよいよ物件探し！しかし、すべての希望条件を踏まえた物件を予算内で見つけることは困難です。そこで、物件の探し方のコツを2つご紹介します
  
  ■要望に優先順位や点数をつける
  「立地」や「周辺環境」、「土地の広さ」や「南側道路」など、物件探しをするときの希望条件は人それぞれです。しかし、すべての希望条件を盛り込んだ物件を探し当てるのは非常に難しいです。そこでおすすめしたいのが、欠かせない条件を2~3個決めることと、点数を付けたときに「60点以上」だと直感で感じた物件は前向きに検討するということです。
  数多ある希望条件の中で最後に2~3個残った条件というのは、その人にとって欠かせない条件であり、家探しを始めた動機にもなっていることが多いです。そのため、希望条件が複数ある場合はご家族で一度相談してみましょう。そして、最後まで残った希望条件を軸に物件探しを進めることをお勧めします。また点数を付けた時に60点以上だと感じた物件は、前向きに検討していきましょう。実は残りの40点は、注文住宅を検討しているなら建物、既存住宅を検討している方ならリフォームをすれば100点、もしくは100点以上の住まい作りも不可能ではありません。
  【「土地探しに関するコラムはこちら」】
  
  ■新築戸建＋リノベーションという選択肢
  注文住宅で土地探しから始めると、どうしても希望の土地が見つからなかったり予算をオーバーしてしまうことがあります。そこでおすすめしたいのが「新築リノベーション」です。新築戸建ては注文住宅よりも比較的安価に購入でき、且つ利便性（駅や商業施設）に優れた立地に建設されていることが多いです。注文住宅よりも予算に余裕ができた分をリノベーション費用に回すことで希望のエリアで希望の住宅を実現することが可能になります。
  
  ハウスボカンにはリノベーション部門の「KULABO」もございますので物件探しからリノベーションまでワンストップでのご提案が可能になります。「新築リノベーション」をご希望の方は、愛知県を中心にリフォーム・リノベーション事業を展開しているKULABOに是非お問合せください。

  KULABOはこちらから

• さいごに

  

  今回は住まい探しにおける「予算」と「希望条件」の決め方についてご説明してまいりました。
  
  ただ、希望条件から予算の決定までのすべてをご自身でやろうとすると大変な労力になってしまいます。そこでおすすめしたいのが、住まい探しを始めた初期の段階で一度不動産会社の営業に相談することです。現在の収入や支出、今後のライフプランなどを考慮した上で、どのような予算の組み方が最適なのかを説明してくれますし、希望条件に沿った物件の紹介も可能になります。もしそれだけでは不安だという方はファイナンシャルプランナーに資金相談をされるのもいいかもしれません。
  
  ハウスボカンの営業はお客様の現状をお伺いした上で、返済に無理のない物件の紹介や、住宅ローンの提案をさせていただいております。「どれくらいでローンを組んだらいいのかな」や「どのように住まい探しを進めていけばいいのかな」など、住まい探しでお困りの方や中々前に進めない方は是非一度弊社にお問合せください。
  
  お客様一人一人に合ったご提案をさせていただきます。

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