住宅ローンが残ってる物件は売却できる？完済できなかった場合の対処法もご紹介

投稿日:2022年12月10日

「売却したいけど住宅ローンが残った状態で売却できるのか不安」
住み替えや売却を検討している方は、このようなお悩みをお持ちの方もいるのではないでしょうか。

築年数の浅い物件の場合、住宅ローンが残っている場合も多いかと思います。
実際、当社に査定依頼をいただくお客様も、住宅ローンを完済できていないという方が多くいます。

住宅ローンがある状態で売却はできるのかという質問をよく頂きますが、結論から言えば売却すること自体は可能です。
ただし、売却するにあたって条件があります。

今回は、住宅ローンがある状態でどうすれば売却できるのか、売却金額で住宅ローンが返済できない場合はどうしたらいいかについて説明します。

売却したものの住宅ローンの返済ができない、ということがないように事前に確認しておきましょう。

ローンが残った状態で売却する条件

ローンが残った状態でも物件を売却することは可能ですが、売却するには以下の２つが基本的な条件となります。

・抵当権抹消
・住宅ローンの完済

そもそも抵当権とは、住宅ローンなどを借りる際、金融機関が土地や建物などの不動産を担保にする権利のことを言います。
抵当権が行使されると、強制的に競売にかけられ、不動産の所有権は第三者の手に渡ってしまうため、居住者は不動産から出ていく必要があります。

つまり、抵当権が付いたままの物件は競売によって住むことができなくなる可能性があるため、一般的に抵当権が付いたまま売却をすることはできません。

そのため、物件を売却するには抵当権を外さなければならず、抵当権を外すためにはローンを完済しなければならないのです。
ローンの完済には売却金額を充てることができるので、ローン残債と売却金額を把握しておくことが重要になります。

住宅ローンの残債については以下の方法で確認しましょう。
【残債確認方法】
・借入金融機関のネットバンキングなどインターネットサービスで確認する
・住宅ローン契約時の「返済予定表」を確認する
・借入金融機関から毎年送付される「年末残高証明書」を確認する
売却の流れ

①住宅ローンの残債を調べる　
売却をすると決めたら、前述した住宅ローン残債確認方法で、まずは残債を調べてください。
売却後にローンが残るのかを確認するためにも、現在のローン残債を把握しておくことは重要です。
金融機関に直接問い合わせる場合は、残債確認に時間を要することもあるため、余裕を持って行動するようにしましょう。

②査定をして不動産の売却額を調べる
ローン残債が確認できたら、次に売却金額を調べるため、不動産会社に査定を依頼します。
一般的に、家の売却金額をローンの返済に充てることが多いため、おおよその金額を調べてローン完済ができそうかを確認します。
不動産会社によって、比較する売却事例や査定方法が異なり、査定額に数百万円といった差がつくこともあるため、複数社に査定を依頼して比較することが大切です。

③不動産会社と媒介契約を結ぶ
不動産会社と結ぶ媒介契約には「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の3種類あります。
それぞれ、依頼できる会社の数や売却活動の報告義務などに違いがあるので、自分に合った媒介方法を決めて契約を結びましょう。
また不動産会社を選ぶ時は、査定額だけでなく、売却の取引実績や集客力などで比較することも重要です。

④買主と売買契約を結ぶ
不動産会社を通して売却活動を行い、買主が現れれば売買契約を締結します。
売却活動の主な内容は、チラシやサイトへの掲載などですが、売却していることを近所に知られたくない場合は、広告を打たずに売却することもできます。希望があれば不動産会社に相談してみましょう。
また売買契約を結んだあとは、買主から手付金を受領するのが一般的です。

⑥不動産引き渡し
その後買主が残金を支払い、売主が不動産の鍵を渡したら引き渡し終了です。この時に司法書士が立会い、抵当権の抹消と所有権移転の手続きを行います。

媒介契約の種類
ローンが完済できなかった時の対処

■手持ちの資金を足す
貯金等の自己資金を加えて住宅ローンを完済する方法でも、売却は可能です。
ただし、売却をするにも費用がかかるため、その費用を見込んでおくことも重要です。売却に要する費用は売却金額の約3～5％程度と言われています。売却代金で支払いきれなかった住宅ローンの残債に加え、売却にかかる費用も用意するようにしましょう。

■住み替えローンを活用する
住み替えローンとは、次に購入する家の購入資金と現在の住宅ローンを完済するために必要な資金を、合わせて借り入れることができるローンのことです。
「買い替えローン」と呼ぶこともあります。
住み替えローンを利用することで、売却物件から抵当権が外れ、新しく購入する物件に抵当権が付きます。
ただし、購入する物件以上の資金を借り入れることになるため、住宅ローンより金利が高くなり、金融機関による審査も厳しくなります。

■任意売却
任意売却とは住宅ローンが返済できなくなった場合に、金融機関の同意を得て売却する方法です。
住宅の売却金額や自己資金を充てても住宅ローンを完済できない場合、ローン返済の滞納と見なされる恐れがあります。
通常、住宅ローンの返済が滞ってから半年ほどで、担保とされていた物件は金融機関から差し押さえられ、競売にかけられてしまいます。
「競売でも資金になるのであればいいのでは」と考える方もいるかもしれません。しかし競売は金融機関が現金化するために強制的に売却するため、市場価格より安い価格で取引されるケースが多くなっています。
任意売却を選択すれば、このような強制的な売却を防ぐことができ、市場価格での取引も可能になります。
ただし、任意売却をすると今後一定期間、融資が受けられなくなるため注意が必要です。

任意売却のメリット・デメリット
終わりに

今回は住宅ローンが残った状態での売却方法をお伝えしました。
売却すること自体は可能ですが、ローンを完済できるよう事前に準備しておくことが重要です。

本当に売却金額のみで住宅ローンを完済できるのか、完済できない場合はどうしたらいいか、まずは不動産会社に相談してみるというのも一つの手です。

ハウスボカンでは、そのような悩みをお持ちのお客様からの依頼を多くいただいております。金銭面での不安を解決できるよう、お客様に合わせた提案を行っておりますので、お気軽にお問合せくださいませ。ご相談は店舗や現地、オンラインにて随時受付しています。

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